实践中，出卖人和买受人往往签订了房屋买卖合同等不动产合同后，出卖人已实际交付房屋，买受人取得了该房屋等不动产的合法占有权，但由于种种原因迟迟没有办理过户登记。
据民法典第209条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”买受人即使实际占有了房屋等不动产，但依然没有取得房屋的所有权。如果买受人请求办理过户登记，出卖人能否提出诉讼时效抗辩？
在（2020）最高法民再115号民事判决中，法院认为，过户登记请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定。本案中，今泰公司主张其已经履行《资产转让合同书》约定的义务，偿还了威力集团欠中信嘉华银行的款项，且已经合法占有使用了涉案资产十五年，其请求将涉案资产过户至其名下的主张，是为了使其对涉案资产的物权状态得以圆满，其请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。原审法院以其该主张已过诉讼时效为由驳回其诉请，认定事实和适用法律不当，本院予以纠正。若因客观情况导致不能过户，则负有过户义务的一方应赔偿对方损失，赔偿请求是基于过户不能而产生的。本案中，只有在确认涉案资产不能过户给今泰公司时，今泰公司主张违约损失赔偿才开始起算诉讼时效。基于前述对过户请求时效的认定，今泰公司的违约损失赔偿请求权因此也没有超过诉讼时效。
由此可见，在房屋买卖合同等不动产交易中，涉及两种性质不同的请求，一是基于合同享有的交付不动产的请求权和一方违约时对方的损失赔偿请求权，二是基于民法典物权规定享有的办理过户请求权。前者请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定；后者出卖人已实际交付了不动产，买受人已经取得不动产的占有权，其请求将涉案资产过户至其名下的主张，是为了使其对涉案资产的物权状态得以圆满，该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
民法典第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”同时，在第196条规定了不适用诉讼时效的几种情形：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：一、请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；二、不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；三、请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；四、依法不适用诉讼时效的其他请求权。”
从法律规定看，排除诉讼时效适用的情形主要是在物权和人身权领域。最高法的案例裁判主旨，从民法典的第四项兜底条款确认了在出卖人交付并由买受人合法占有不动产的情况下，办理过户登记只是对不动产物权状态的圆满呈现，性质上是一种物权请求，并非基于合同向相对人提出的债权请求权。
